“계약할 땐 몰랐어요… 물이 새고, 시끄럽고, 너무 힘들어요.”
대학생이나 청년 1인 가구가 원룸 계약 후 입주했지만 살기 힘든 환경 때문에 중도 해지를 고민하는 사례가 많습니다. 그러나 법과 계약의 테두리 안에서 움직이지 않으면 보증금도 못 돌려받고, 오히려 배상해야 할 수도 있습니다.
이 글에서는 법적으로 안전하게 계약을 해지할 수 있는 현실적인 방법을 소개합니다.
📘 목차
│ 중도 해지가 가능한 합법적 사유는?
다음과 같은 사유가 있을 경우, 계약 해지 또는 계약 해제 가능성을 법적으로 검토할 수 있습니다.
◇ 계약상 하자 있는 경우 (임대인의 계약상 의무 위반)
- 누수, 곰팡이, 심각한 소음, 벌레 등 생활을 어렵게 하는 문제가 입주 후 드러난 경우
- 이는 ‘목적물의 하자’로 판단될 수 있으며, 민법 제581조, 제580조에 따라 해제 또는 손해배상 청구 가능
📌 포인트:
임대인이 이를 사전에 알고 있었거나 고의·과실로 방치한 경우, 해제가 가능하고 보증금도 반환받을 수 있습니다.
◇ 계약 체결 시 ‘중요한 사실’ 미고지
- 예: 옆 건물이 유흥업소, 층간소음 유발 구조 등
- 이는 **‘기망행위에 의한 착오 계약’**으로 무효 주장 가능
◇ 생활 유지가 불가능한 수준의 사정 변경
- 안전 위험, 건물 구조 문제, 비위생적 상황 등
- ‘임대차 목적물로서의 기능 상실’에 해당되면, 계약 파기 근거가 될 수 있습니다
│ 그렇다면 무조건 나가도 되나요?
계약 해지를 선언하고 무단 퇴거하면,
✔ 임대인은 잔여 기간 월세 청구 가능
✔ 보증금 일부 또는 전부 반환 거절할 수 있음
그래서 중요한 건 ‘증거 확보’입니다.
│ 계약 해지를 원할 때 현실적인 대처법
STEP 1: 문제 상황 증거 확보
- 누수 사진, 곰팡이 영상, 소음 녹음파일 등
- 카카오톡, 문자 메시지로 임대인에게 문제 제기한 기록 남기기
STEP 2: 임대인에게 정식 통보
- 내용증명 발송
→ "○○ 사유로 계약 목적 달성 불가능, 계약 해지 의사 표명" - 인터넷우체국 사용하면 편리함 ☞ '인터넷우체국' 바로가기
STEP 3: 협의 시 보증금 반환과 이사 합의
- 위약금없이 합의하는 것이 포인트이지만
- 월세 1-2달치를 보증금에서 제하기로 하면 합의에 쉽게 이를 수도 있을 것임.
- 합의 내용은 서면으로 작성
STEP 4: 협의 불가 시 ‘조정’ 또는 ‘소송’ 절차
- 분쟁조정 신청: 주택임대차 분쟁 조정 위원회 ☞ 바로가기
- 소액사건 소송: 보증금 3천만 원 이하일 경우 간편 소송 가능
◈ 주택임대차분쟁조정위원회의 지원내용
주택임대차와 관련된 분쟁을 신속하고 합리적으로 조정하여 임대차시장의 안정을 도모
- 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁
- 임대차 기간에 관한 분쟁 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁
- 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁
- 임대차계약의 이행 및 임대차계약 내용의 해석에 관한 분쟁
- 임대차계약 갱신 및 종료에 관한 분쟁
- 임대차계약의 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁
- 공인중개사 보수 등 비용부담에 관한 분쟁
- 주택임대차표준계약서 사용에 관한 분쟁
- 그 밖에 사항
│ 계약 전 주의사항 (사전 예방 중요!)
◇ 계약서 특약에 ‘조기 해지 조건’ 명시하기
- 예: “입주 후 3개월 내 구조적 하자 발생 시 계약 해지 가능하다”
- "예상하지 못한 환경 변화로 극심한 생활 불편 초래시 통보 후 3개월내 계약을 해지한다"
→ 옆 방 또는 위/아랫층 임차인 변경 등 - 중개인이 작성하는 물건 설명서 구체적으로 작성하기 (특히 누수, 균열 등)
◇ 하자 체크리스트 작성
º 입주 전 방 상태를 점검하고 사진으로 남기기.
→ 이 기록은 나중에 “처음엔 몰랐다”는 점을 증명할 수 있는 자료가 됩니다.
│ 마무리 – "감정이 아닌 증거와 절차로 움직이세요"
무작정 "여기 못 살겠어요!" 하고 나가면 손해를 봅니다.
하지만 위와 같이 증거와 절차를 따라가면, 사회초년생도 정당하게 계약 해지하고 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
💬 TIP: 무료 법률 상담 도움 받을 곳
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