양도소득세 자동계산기 사용법(홈택스·손택스) : 매도 전 예상세금 10분 만에 확인하는 법

 

 

부동산을 팔기 전에 “내가 세금을 얼마나 내는지”를 대략이라도 먼저 계산해두면, 계약 조건(매도가·중도금·잔금 일정)과 매도 시점 판단이 훨씬 안전해집니다.

요즘은 국세청 홈택스/손택스에 모의계산(자동계산) 기능이 잘 갖춰져 있어, 복잡한 공제·세율 구조를 손으로 계산하지 않아도 입력값만 정확하면 상당히 현실적인 ‘예상 세액’을 확인할 수 있습니다. (단, 최종 세액은 신고 단계에서 증빙/요건 확인에 따라 달라질 수 있습니다.)

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핵심 요약

• 홈택스/손택스 자동계산기는 “입력값(취득가·양도가·필요경비·보유기간·거주요건·주택 수)”에 따라 결과가 크게 달라집니다.
• 2026년 기준으로 조정대상지역 다주택자 중과 적용은 ‘일정 기간 한시 배제’ 규정이 걸려 있어, 달력 기준(양도일) 체크가 중요합니다. 
• 자동계산 결과는 보통 양도차익 → 과세표준 → 산출세액 → 결정세액(지방소득세 포함 여부 확인) 흐름으로 해석하면 됩니다.

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양도소득세 기본 개념

양도소득세는 취득가보다 높은 가격에 팔아 생긴 ‘차익’에 부과됩니다. 여기서 핵심은 “단순히 (양도가-취득가)만 보는 게 아니라”는 점입니다.

• 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(취득세, 중개보수, 법무사 비용, 리모델링/자본적 지출 등 증빙 가능한 비용)
• 양도차익이 0이거나 마이너스면 과세 자체가 없거나 매우 낮아질 수 있어, 필요경비를 빠뜨리지 않는 것이 실무적으로 중요합니다.

또한 세율은 자산 종류/보유기간/주택 수에 따라 달라지는데, 기본세율 자체가 누진 구조(6~45%)라서 과세표준이 커질수록 세 부담이 급격히 커질 수 있습니다.

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세율 구조에서 꼭 알아야 할 3가지(2026년 최신)

1) 보유기간에 따라 단기세율이 붙을 수 있음

부동산(토지·건물 등)은 보유기간이 짧으면 단기세율(예: 1년 미만 50%, 2년 미만 40% 등) 규정이 걸릴 수 있습니다. 
그래서 계산기에서 취득일·양도일 입력이 가장 먼저 요구됩니다.

2) 1세대 1주택 비과세 vs 고가주택(12억 초과) 과세

1세대 1주택은 조건을 충족하면 비과세가 가능하지만, 양도 당시 실거래가액이 12억원을 초과하는 ‘고가주택’은 전부 비과세가 아니라 초과분에 해당하는 양도차익만 과세되는 구조입니다. 

즉 “12억 넘는 순간 세금이 확 붙는다”기보다, 초과분 비율만큼 과세대상 양도차익이 잡히는 방식이라 자동계산기로 확인하는 게 훨씬 빠릅니다.

3) 다주택자 “중과”는 ‘기간/요건’에 따라 계산이 갈릴 수 있음

손택스 모의계산 화면에서도 조정대상지역 중과대상 2주택/3주택 여부를 물으며, 2022.5.10.~2026.5.9. 양도분은 중과 적용 배제라는 안내가 표시됩니다.

다만 제도는 바뀔 수 있으니, 양도일(잔금일·등기일 등 기준일)과 적용기간을 꼭 다시 확인하는 습관이 안전합니다.

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홈택스 양도소득세 자동계산기 사용법(PC)

1) 접속 경로

홈택스에서는 우측 상단 '전체메뉴'에서  “세금신고 > 양도소득세신고 > 모의계산 > 양도소득세 자동계산” 경로로 진입해 모의계산을 진행합니다.

실제 화면 구성은 개편될 수 있어, 메뉴명이 조금 달라져도 “모의계산/자동계산/양도소득세” 키워드로 찾으면 됩니다.

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2) 입력 전에 준비할 자료 체크리스트(정확도의 80%는 여기서 결정)

양도세 계산기 정확도는 “공식”보다 입력 자료의 누락 여부가 좌우합니다.

준비물 체크리스트

• 취득일 / 양도일(계약서, 등기부, 잔금일 기준 정리)
• 취득가액 / 양도가액(실거래가 기준)
• 필요경비(취득세·중개보수·법무사비·인테리어/자본적 지출 등 증빙 가능한 항목)
• 주택 수 판단 자료(본인·세대 기준, 분양권/입주권 포함 여부 등)
• 조정대상지역 여부(취득 당시/양도 당시 요건이 문제되는 구간이 있을 수 있음)
• 1세대 1주택 요건(보유·거주 요건, 고가주택 여부)

특히 손택스 안내처럼 주택 수 계산에 조합원입주권·분양권이 포함될 수 있는 조건이 있어, “집은 1채인데 왜 2주택으로 잡히지?” 같은 오류를 줄이려면 사전에 정리해두는 편이 좋습니다. 

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3) 실제 입력 흐름

(1) 자산 유형·과세 구분 선택

• 토지/건물/주택/고가주택/기타자산 등 자산 종류를 먼저 고릅니다.
• 1세대 1주택이라도 **고가주택(12억 초과)**이면 계산 방식이 달라지니 구분을 정확히 선택해야 합니다. 

(2) 양도가액·취득가액 입력 + 필요경비 반영

• 양도가액/취득가액을 넣고,
• 필요경비(증빙 가능한 항목)를 추가하면 양도차익이 자동 계산됩니다.

(3) 세율 선택(혼자 계산할 때 가장 어려운 파트)

• 홈택스 신고(간편신고) 안내에서도 ‘세율 선택 도우미’처럼 입력 내용에 따라 세율 구분을 도와주는 기능이 안내되어 있습니다.
• 모의계산에서도 비슷하게 “내 상황이 중과인지/비과세인지/단기세율인지”가 갈리므로, 질문에 맞게 체크하는 게 핵심입니다.

(4) 장기보유특별공제/거주기간 반영

• 장기보유특별공제는 보유기간(그리고 1세대1주택이면 거주기간 요소까지)에 따라 공제율이 달라질 수 있어, 계산기에서 제공하는 공제 계산 기능을 활용하면 실수가 줄어듭니다. 

(5) 결과 확인(산출세액 vs 결정세액)

• 결과 화면에서 꼭 구분해서 보세요.
• 산출세액: 세율 적용으로 계산된 세액(중간값)
• 결정세액(최종 납부 예상): 각종 공제/가산/감면 반영 후 최종에 가까운 값

또한 실제 신고 단계에서는 지방소득세 신고로 이동(위택스 연계) 흐름이 안내되므로, “국세만 보고 끝”이 아니라 지방소득세까지 합쳐 자금계획을 잡는 게 안전합니다.

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손택스(모바일)로 양도세 간편모의계산 하는 법

모바일로는 손택스에서 양도세 간편모의계산을 통해 비슷한 방식으로 입력·계산할 수 있습니다. 특히 화면에서

• 거주요건 질문(예: 2년 이상 거주 여부),
• 조정대상지역 중과대상 여부,
• 한시 배제 기간(2022.5.10.~2026.5.9.)
  같은 핵심 포인트가 직접 안내되기도 합니다. 

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입력값이 흔들리는 대표 포인트(여기서 세금이 확 달라집니다)

1) “필요경비” 누락

중개보수, 법무사 비용, 취득세, 자본적 지출(가치 상승 목적의 리모델링 등)처럼 증빙 가능한 비용이 빠지면 양도차익이 커져 세금이 증가합니다.
계산기 돌리기 전에 영수증·계좌이체 내역·계약서 등을 한 번 모아두면 결과가 훨씬 현실적으로 나옵니다.

2) 1세대 1주택인데도 비과세가 안 뜨는 경우

국세청 안내에도 12억 초과 고가주택은 비과세에서 제외(초과분 과세), 조정대상지역 취득분은 거주요건(2년 거주) 같은 조건이 명시돼 있습니다.
즉 “1주택=무조건 비과세”가 아니라, 가격/취득 시점/지역/거주요건에서 갈립니다.

3) 다주택 중과 ‘유예 기간’ 경계(2026년은 특히 중요)

다주택 중과는 한시 배제 규정이 적용되는 기간이 있어, 양도일이 그 경계에 걸리면 세 부담이 완전히 달라질 수 있습니다. 손택스 안내 기준으로는 2022.5.10.~2026.5.9.가 명시되어 있습니다. 

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계산기 결과를 보고 나서 꼭 확인할 것(실전 체크리스트)

• 양도일(잔금일/등기일 등) 기준이 내 상황과 맞는지
• 주택 수 산정이 정확한지(분양권/입주권 포함 여부)
• 조정대상지역/거주요건 선택이 맞는지
• 고가주택(12억 초과) 해당 여부
• 필요경비 증빙이 준비되는지
• 지방소득세까지 포함한 총 세금으로 자금계획을 짰는지

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신고기한도 같이 알아두면 실수가 줄어듭니다(2026 기준)

부동산(토지·건물 등)의 양도소득세는 보통

• 예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
• 확정신고: 다음 해 5월 1일 ~ 5월 31일
  구조로 안내됩니다.

자동계산은 “예상”이지만, 실제 신고는 기한을 놓치면 가산세 이슈가 생길 수 있으니 달력에 먼저 표시해두는 게 좋습니다.

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 자동계산기 결과가 곧 “내가 낼 최종 세금”인가요?

완전히 동일하다고 보긴 어렵습니다. 모의계산은 입력값 기반의 예상치이고, 실제 신고에서는 증빙서류/요건 충족 여부에 따라 공제·감면이 달라질 수 있습니다. 다만 “대략적인 세부담 규모”를 잡는 용도로는 매우 유용합니다.

 

Q2. 1세대 1주택이면 무조건 비과세 아닌가요?

아닙니다. 국세청 기준으로 양도 당시 실거래가 12억 초과 고가주택은 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다. 

 

Q3. 다주택 중과는 2026년에 어떻게 봐야 하나요?

손택스 안내 기준으로는 2022.5.10.~2026.5.9. 양도분에 한해 중과 적용이 배제된다고 표시됩니다. 
다만 제도는 변동 가능성이 있으니, 매도 직전에는 최신 공지/규정을 한 번 더 확인하는 편이 안전합니다.

 

Q4. 장기보유특별공제는 계산기가 자동으로 해주나요?

홈택스 신고 안내에서도 ‘장기보유특별공제 계산기’ 버튼을 통해 공제율·공제금액을 계산하도록 설명되어 있습니다. 
모의계산에서도 해당 항목을 정확히 선택하면 결과 차이가 크게 줄어듭니다.

 

Q5. 계산해보니 세금이 너무 크게 나오는데, 무엇부터 점검해야 하나요?

보통은 (1) 필요경비 누락, (2) 주택 수/조정대상지역 선택 오류, (3) 고가주택 여부, (4) 보유·거주기간 입력 실수에서 금액이 튑니다.
그래도 큰 금액이면, 매도 일정/명의/요건 충족 여부 등은 케이스가 다양하니 세무 전문가 상담으로 리스크를 줄이는 방식이 안전합니다.

 

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참고/면책 안내

이 글은 정보 제공 목적이며, 개별 거래의 최종 세액은 사실관계·증빙·세법 적용에 따라 달라질 수 있습니다. 매도 금액이 크거나 요건이 복잡한 경우(다주택, 조정대상지역, 고가주택, 입주권/분양권 포함 등)에는 신고 전 전문가 검토를 권장합니다.

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