🏠 2025년 10.15 부동산 대책 총정리｜규제지역 확대·대출 규제 강화·부동산 정책 핵심 요약

 

 

 

2025년 10월 15일 정부가 발표한 10.15 부동산 대책은 최근 서울과 수도권의 집값 급등세를 진정시키기 위한 초고강도 부동산 정책입니다. 이번 대책은 규제지역 확대, 주택담보대출(주담대) 규제 강화, 전세대출 규제 신설, 불법거래 단속 강화 등 네 가지 핵심 축으로 구성되어 있습니다.

이재명 정부 출범 이후 ‘6·27 대출규제’와 ‘9·7 공급대책’에 이은 세 번째 부동산 대책으로, 시장 과열과 풍선효과를 차단하는 데 초점을 맞추고 있습니다.

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1️⃣ 서울 전역 + 경기 12곳 ‘3중 규제지역’ 확대

이번 대책의 핵심은 수도권 전반에 걸친 규제지역 확대입니다.
서울 25개 구 전역이 모두 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정되며, 사실상 전국 최고 수준의 부동산 규제가 가동됩니다.

 

● 경기도 12곳 추가 지정

과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원구), 수원시(영통·장안·팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시

이들 지역은 10월 20일부터 토지거래허가제가 적용됩니다.
규제지역 내에서 주택을 매수할 경우 최소 2년 이상 실거주 의무가 부과되며, 실거주 목적 외 투자성 매매는 사실상 불가능해집니다.

 

● 규제지역 지정 시 주요 효과

• 무주택자 LTV 40% 적용
• 다주택자는 추가 주택 구입 시 LTV 0% (대출 불허 가능)
• 취득세·양도세 중과, 청약 제한 등 세제·금융 규제 강화

이로써 “사는 집” 중심의 시장으로 재편되는 계기가 마련되었습니다.

 

부산 수영구 아파트 밀집지역

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2️⃣ 대출 규제 강화 (10월 16일 시행)

이번 대책의 또 다른 핵심은 대출 규제 강화입니다.
고가 주택에 대한 주택담보대출 한도가 줄고, 스트레스 금리도 상향 조정되었습니다.

 

● 주택담보대출 한도 차등 적용

• 15억 원 이하 주택: 최대 6억 원 (기존 유지)
• 15억~25억 원 주택: 최대 4억 원
• 25억 원 초과 주택: 최대 2억 원

즉, 고가 주택일수록 대출 여력이 줄어 ‘현금 거래’ 중심으로 재편될 전망입니다.
이번 조치는 부동산 정책의 핵심인 실수요자 중심 대출 구조를 강화하기 위한 것입니다.

 

● 스트레스 금리 상향 (하한 3.0%)

기존 하한 1.5%에서 3.0%로 상향되어, DSR(총부채원리금상환비율) 산정 시 반영됩니다.
이로 인해 금리가 변하지 않아도 실질 대출 가능액은 10~15% 줄어듭니다.
또한 은행의 위험가중치 하한도 20%로 높아져, 금융권의 대출 심사 기준이 더 엄격해질 예정입니다.

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3️⃣ 전세대출 규제 신설 (10월 29일 시행)

이전까지는 1주택자가 전세대출을 받을 때 DSR 계산에서 제외되었지만,
이제는 이자 상환액이 DSR에 포함됩니다.
즉, 전세대출도 대출 총량 관리 대상이 됩니다.

 

● 적용 대상

• 수도권 및 규제지역 내 1주택자
• 전세대출 이자 상환액을 DSR에 반영
• 원금은 제외
• 시행일: 2025년 10월 29일

이번 조치는 전세대출을 이용한 갭투자 차단과 실거주 중심 전세시장 유도를 목표로 합니다.

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4️⃣ 부동산 불법행위 단속 강화

정부는 국무총리 산하에 부동산 불법거래 전담 감독기구를 신설하고,
국세청 산하에는 부동산 탈세 신고센터를 설치합니다.
투기·탈세·허위신고 등 불법 거래를 상시 감시해 시장의 투명성을 높인다는 방침입니다.

이러한 강력한 단속은 “정상 거래 중심의 부동산 시장 정착”을 위한 제도적 기반으로 평가됩니다.

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5️⃣ 시장 영향 및 향후 전망

● 기대 효과

• 수도권 및 서울 집값 상승세 둔화
• 갭투자 및 투기성 수요 억제
• 전세시장 안정화 유도
• 시장의 투명성 강화

● 우려 요인

• 거래절벽 장기화 가능성
• 실수요자의 대출 접근성 악화
• 비규제지역으로의 풍선효과 이동

전문가들은 “규제 강화만으로는 한계가 있으며, 공급 확대 정책이 병행되어야 한다”고 지적하고 있습니다.

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7️⃣ 마무리 — 실수요 중심의 시장 재편, 대응 전략 필요

이번 10.15 부동산 대책은 단순한 규제가 아니라 실수요 중심 시장 재편을 위한 강력한 신호입니다.
부동산을 매수하거나 전세계약을 준비 중이라면 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

• 거래 예정 지역이 규제지역인지 여부
• 주택담보대출 한도 및 DSR 계산
• 전세대출 규제 시행 시점
• 취득세·양도세 중과 여부

정부는 추가로 11월 중 공급 대책을 발표할 예정이므로,
투자자는 물론 실수요자도 꾸준히 정책 변화를 모니터링해야 합니다.

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