무주택자 기준, 제도별(청약, 세금, 대출) 판정 기준 총정리

무주택자 기준, 제도별(청약, 세금, 대출) 판정 기준 총정리

 

 

복잡하고 헷갈리는 부동산 정책 속에서 내가 '무주택자'인지 아닌지를 판단하는 것은 내 집 마련의 첫 단추입니다. 하지만 청약, 세금, 대출 등 각 목적에 따라 무주택을 판정하는 기준이 제각각이라는 점이 우리를 가장 힘들게 하죠.

 

2025년 최신 개정 사항을 반영하여, 상황별 무주택자 기준과 많은 분이 놓치는 핵심 포인트들을 완벽하게 정리해 드립니다.

무주택자란?
가장 기본적인 정의는 다음과 같습니다.
본인과 세대원 모두가 ‘주거용 주택’을 소유하지 않은 사람 (청약·세금·대출 등 각 제도에서 정한 예외 주택은 제외) 
이 기본 정의를 바탕으로, 제도별로 어떤 차이가 있는지 살펴보면 훨씬 명확해집니다.

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1. 왜, 무주택자 여부를 따지는가?

왜 무주택 여부를 가려야 하는가? 주택 소유 여부에 따라 제도의 적용 방법이 달라지기 때문입니다. 청약·세금·대출 등 적용되는 제도마다 세부 규정이 다르고 혜택이 달라지기 때문입니다.

• 청약은 “입주자 모집공고일 기준”으로 판단하며, 분양권·입주권을 주택으로 간주하는 등 규정이 매우 엄격함
• 세금(취득세·종부세·양도세)은 각각의 법령 기준에 따라 예외 주택 범위가 다름
• 대출(LTV·보금자리론 등)은 무주택 여부에 따라 대출 한도나 자격이 달라짐

즉, 같은 사람이더라도 제도에 따라 무주택자로 인정되기도 하고, 유주택자로 보기도 하는 것이죠.

 

무주택자 기준, 제도별(청약, 세금, 대출) 판정 기준 총정리

 

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2. 무주택자 판정의 기본 원칙

다음 사항은 여러 제도에서 공통적으로 적용되는 핵심 규칙입니다. 

✔ 포함되는 주택

• 아파트, 단독·다가구·다세대·연립
• 주거용 오피스텔
• 분양권·입주권(대부분 제도에서 주택으로 간주)
• 주거용으로 개조된 상가·건물 일부

✔ 제외되는 주택(예외 인정)

제도마다 조금씩 다르지만, 대표적으로는 다음이 있습니다.

• 전용 20㎡ 이하 초소형 주택
• 시가 1억 이하 지방 저가주택(조건 충족 시)
• 상속주택(일정 기간 내 처분 시)
• 농어촌 주택(별장·투기 목적이 아닌 경우)
• 업무용 오피스텔·상가·근린시설

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3. 제도별 무주택자 판정 기준

가. 청약 시 무주택자 기준 (주택공급에 관한 규칙)

청약에서의 무주택자 여부는 가장 까다롭습니다. 본인뿐만 아니라 '세대원 전원'이 주택을 소유하지 않아야 합니다.

• 판단 범위: 세대별 주민등록표상에 등재된 세대주 및 세대원 전체 (배우자 분리세대 포함).
• 분양권 소유 여부: 2018년 12월 11일 이후 취득한 분양권이나 입주권은 주택을 소유한 것으로 간주합니다.

무주택자 인정 예외 (매우 중요):

• 만 60세 이상 직계존속(부모님 등)이 소유한 주택: 부모님과 함께 살아도 부모님이 60세 이상이라면 청약 시 본인은 무주택자로 인정됩니다. (단, 공공임대 및 노부모 부양 특별공급 등 제외)
• 소형·저가 주택 1채 소유: 전용면적 60㎡ 이하이면서 공시가격이 수도권 1.6억 원(비수도권 1억 원) 이하인 주택 1채만 소유한 경우, 민영주택 일반공급에 한해 무주택으로 인정됩니다. (2024년 이후 비아파트의 경우 기준이 85㎡, 수도권 5억 원으로 완화된 규정이 있으니 공고문을 반드시 확인하세요.)
• 20㎡ 이하의 초소형 주택: 1채에 한해 무주택으로 인정합니다.

나. 세금 낼 때 기준 (지방세법 및 소득세법)

세금에서의 무주택은 주로 '취득세 감면'이나 '양도소득세 비과세'를 결정할 때 중요합니다.

• 취득세 (생애최초): 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 전혀 없어야 합니다. (과거에 팔았어도 이력 남음)
• 양도소득세 (1주택 비과세): 양도 시점에 '1세대 1주택'이어야 합니다. 이때 분양권(2021년 이후 취득분)은 주택 수에 포함되어 다주택자로 간주될 수 있으니 주의가 필요합니다.
• 연말정산 소득공제: 2025년부터는 무주택 세대주뿐만 아니라 배우자도 청약저축 납입액에 대해 소득공제를 받을 수 있도록 혜택이 확대되었습니다. (총급여 7천만 원 이하 조건)

다. 대출 시 무주택 기준 (금융기관 및 기금 규정)

디딤돌대출, 보금자리론 등 정책 자금 대출이나 일반 주택담보대출을 받을 때의 기준입니다.

• 판단 범위: 담보대출 신청인과 배우자를 합산하여 주택 소유 여부를 확인합니다.
• 분양권 및 입주권: 대출 실행 시 주택 수에 포함됩니다. 즉, 분양권을 가진 상태에서 '무주택자 전용' 대출을 받는 것은 원칙적으로 불가능합니다.
• 생애최초 주택구입: 세대원 전원이 과거부터 현재까지 주택을 소유한 사실이 없어야 LTV 80% 우대 혜택을 받을 수 있습니다.

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4. 한눈에 비교하는 무주택자 기준 요약표

무주택자 기준, 제도별(청약, 세금, 대출) 판정 기준 총정리

구분	청약 (민영 일반)	세금 (양도세 비과세)	대출 (정책자금)
판정시점	모집공고일	취득,보유,양도시점	대출신청일
기준 단위	세대원 전원	1세대 기준	본인 + 배우자
분양권	포함 (18.12.11 이후)	포함 (21.01.01 이후)	포함
60세 이상 부모님 주택	무주택 인정	유주택 간주	유주택 간주
소형·저가 주택	조건부 무주택 인정	유주택 간주	유주택 간주
상속주택	일정기간내 처분시 제외	제도별 상이	대부분 제외
세대원 기준	세대원 전체 무주택	제도별 상이	세대 기준

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5. 무주택 여부 확인 방법

검색 결과에서도 두 가지 공식 확인 경로가 명확히 제시됩니다.

• 정부24 → ‘주택보유여부 확인서’ 조회
• 청약홈 → 청약자격 확인

※ 청약은 부적격 시 최대 10년 제한이 있으므로 반드시 사전 확인이 필요합니다.

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자주 묻는 질문 Q&A

Q1. 부모님 명의의 집에 같이 살고 있는데 저도 유주택자인가요?

A: 청약에서는 부모님이 만 60세 이상이라면 본인은 무주택자로 간주되어 1순위 청약이 가능합니다. 하지만 대출(생애최초)이나 세금 혜택을 받을 때는 부모님의 주택 소유 여부가 본인의 혜택에 영향을 줄 수 있으므로 세대 분리 여부를 먼저 확인해야 합니다.

Q2. 예전에 빌라를 한 채 갖고 있다가 팔았는데, 생애최초 청약 가능한가요?

A: 아니요. 생애최초 특별공급은 세대원 모두가 과거에 단 한 번도 주택(분양권 포함)을 소유한 적이 없어야 합니다. 다만, 일반공급 무주택 기간 산정 시에는 해당 주택을 처분한 날로부터 무주택 기간이 다시 계산됩니다.

Q3. 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?

A: 용도에 따라 다릅니다.

• 청약: 오피스텔은 건축법상 업무시설이므로 청약 시에는 주택으로 보지 않습니다.
• 세금: 실제로 주거용으로 사용하고 있다면(전입신고 등) 주택 수에 포함되어 양도세 등에 영향을 줍니다.
• 대출: 주거용 오피스텔 담보대출 시에는 주택 수 산정 방식이 금융기관마다 다를 수 있어 사전 확인이 필수입니다.

Q4. 상속으로 인해 지분을 조금 가졌는데 무주택인가요?

A: 청약 시 부적격 통보를 받은 날로부터 3개월 이내에 그 지분을 처분하면 무주택으로 인정받을 수 있는 예외 규정이 있습니다. 하지만 세금이나 대출에서는 아주 적은 지분이라도 주택 소유로 보는 것이 일반적입니다.

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마무리 ; 무주택자 여부는 '제도별로 다르다'

정확한 무주택 판정은 수억 원의 시세 차익이나 세금 절감으로 이어집니다. 본인의 상황이 특수하다면 반드시 전문가(세무사, 대출 상담사 등)와 상담하거나 '청약홈'의 모의 계산기 등을 활용해 보시기 바랍니다.

 

따라서 무주택 여부를 판단할 때는 반드시 다음 순서로 보시면 됩니다.

1. 어떤 제도에서 필요한 무주택인지?
2. 해당 제도의 예외 주택 규정은 무엇인지?
3. 세대 기준인지 개인 기준인지?
4. 분양권·오피스텔 등 특수 자산 포함 여부는?

이 네 가지를 체크하면 혼란 없이 정확하게 판단할 수 있습니다. 

 

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